张一鸣：香港楼市调控或将经历痛苦和漫长的调整期
香港的房地产市场在过去几十年中经历了长时间的繁荣，港人购房的热潮令其成为城市繁荣的象征。然而，随着经济进入转型期，香港却面临着缺乏新的持续增长驱动力的困境。资深地产分析师弛一啼（Derek）在最近的一次采访中指出，未来香港楼价的发展高度依赖于竞争力的保持，而当前的气候充满挑战。在大湾区不断融合的背景下，香港的商业成本和资产价格将愈加难以维持高溢价，预计未来的调整过程将会“艰难且深远”。 # 高企业成本对房地产的影响
弛一啼在采访中坦言，当前的中小企业面临着利率在5%至7%之间的压力。他表示，经济环境若无改善，楼市也难以回暖。他指出，政府即使放宽对炒房的限制，但还须首先解决企业的资金困境。
他进一步分析了当前香港的商业环境，指出高昂的经营成本使得产品和服务的性价比缺乏吸引力，这直接影响了香港的商业投资。 # 大湾区一体化与香港的未来
随着高铁等大型基础设施的不断完善，香港与大湾区的联系日益紧密。弛一啼强调，香港融入大湾区的趋势是不可逆转的，两个地区的边界只会越来越开放。“我们要问自己，为什么在大湾区的性价比如此高的情况下，我们还要在香港浪费资源？”他警告，如果香港不能正当化其高成本，企业和资本将会不断流向大湾区，结果将对香港的经济造成重大压力，直至两个地区的价格差距缩小到香港重新具备竞争力。
他表示，业主只有在店铺空置后才会迫于压力降租。员工只有在裁员后才会接受降薪，这表明“全面成本调整的过程将会极其痛苦和深远。”在不同的资产类别中，弛一啼认为住宅市场相对较好，因为在租金降低的情况下，仍然存在刚性需求；而写字楼和商铺则由于营收不足，降租的可能性较小，零售市场的复苏也变得更加不可预测。
在谈到当前置业机会时，弛一啼回顾了2012年他发表的关于香港楼市周期的研究。他认为，未来楼价能否继续上涨与香港在国际层面的竞争力至关重要。他指出，只有当香港增强竞争力，持续吸引人流和资金，才能确保未来周期的高位将高于过去的高位。
他进一步阐述，当前港股市场缺乏吸引外资的能力。由于整体板块表现平平，外资对港股的兴趣逐渐冷却。外部环境的影响实际上是次要因素，关键在于如果外资持续不进场，港股的流动性将受到影响，估值也会低迷，这将进一步阻碍优质企业在香港上市。
弛一啼建议，香港应主动寻求竞争优势，吸引具有市场影响力的企业，如TikTok等在港上市，以改善外资对港股的看法，激励投资者的热情，从而打破恶性循环，推动经济复苏。 # 战略思考与未来发展
除了以上问题，弛一啼还表示，未来香港最应关注的领域是航空业。他指出，大湾区内至少有五个机场，许多城市正在积极发展航空业务，深圳将建设新的跑道和客运大楼，广州也已宣布兴建新机场。票价的低廉意味着大湾区的航空业竞争将日益激烈。如果香港失去竞争力，将面临严重后果。他呼吁政府提前布局，确保维持优势。
弛一啼感慨，香港的居民曾享受数十年的“买楼坐着赚钱”，传统行业的竞争力逐渐下降，未来的关键在于能否抓住优势，学习他人的成功经验，不能再像过去那样一味追求名声与地位。 # 新型治理模式的呼唤
在谈到香港特首的选拔时，弛一啼提到澳门新特首岑浩辉并非在澳门土生土长，反而打破了传统的“澳人治澳”的常规。他认为，作为特首，最重要的是理解要害的政治，通过这种方式为香港争取最佳的策略和资源，促进香港发展，从而更好地贡献于国家。他因此认为特首可以由“新香港人”担任，以带来更适合的治理模式。
弛一啼指出，香港内部的政治关系似乎已经不再紧张，因此特首要解决的关键问题在于外部的关系，包括与大湾区的合作、资源的配置与策略的制定。
他进一步分享了自己在从事政治工作的经历，强调许多香港人对“要害政治”缺乏了解。他相信由熟悉这些政治动态的非土生土长的人士担任特首，可能会对香港的未来发展更加有利。 # 结论
总体来看，香港在经历了数十年的繁荣之后，正面临着深刻的转型挑战。企业成本的高企、大湾区的整合、港股市场的低迷，以及航空业的竞争加剧，都为香港的未来发展提出了严峻的问题。在这样的背景下，调整经济结构、增强国际竞争力、借鉴他人成功经验，以及适时引入新型治理模式，将成为推动香港可持续发展的重要考量。
